こんにちは！今週も元気に頑張りたいと思います。宜しくお願いします。
ムスメは、サンタを待っていました。
昨晩、寝たと思ったぶーちゃん（ムスメ）から声をかけられました。
「クツシタ！！｣
「えっ、暑いと思ったから、ちゃんと脱がしてあげたよ。
寒いの？」
「靴下、サンタさんっ」
なるほど意味が分かりました。タンスから靴下を取ってきて、
間違いなく、枕元に置いておきました。
『不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代 』江副 浩正（著）
出版社: 中央公論新社 (2007/08) ISBN-10: 4121502523
目次
第１章 変貌する大都市
第２章 埋め立てや規制緩和で土地は「生産」されている
第３章 都心一極集中 まだ床が増産され続ける
第４章 都心周辺や郊外でも土地の生産が続く
第５章 インフラ整備に伴う供給の増加
第６章 金利の上昇は地価の下落に直結する
第７章 近く金利は上昇し、不動産価格は下落する
第８章 不動産バブル問題
◆”港区の再開発”と六本木ヒルズ
『 六本木ヒルズはゴールドマン・サックスを最初にキーテナントとして誘致したことが
成功の一因となった。世界の市場を相手にしているから社員は夜遅くまで働く。所得水準も
高い。そのために周辺には深夜二時、三時まで高級飲食店が営業している。そのことも魅力で
新興の高収益ベンチャー企業も入居するようになった。また、世界にその名を知られたホテル、
グランドハイアット東京も誘致、六本木の魅力をさらに高めている。』
◆明暗を分けるポイント
『 最近の例として、品川駅港南口の再開発がある。こちらも、現時点でみる限り、人気の点で
いま一歩だ。近い将来、この街で三万人以上が生活することになる。住民の増加に伴って
商業施設も増え、少しずつ賑わいのある街になっていくのだろうが、スーパーマーケットも
なく、夜歩くと暗くて怖い。人の営みには潤いや遊び場が必要だが、いまのところそのような
雰囲気がない街である。』
◆今回のバブルが崩壊する根拠
『 その理由はいくるかある。
第一に、日本の国土は狭く、土地は限りある資産であり、不動産を持っているほうが将来くる
であろうインフレに強いという発想がある。だが、埋め立て、法改正などで土地は生産、再生産
されている。また、規制緩和によって容積率が拡大している。今後も首都圏や近畿圏をはじめと
して、膨大な土地そして床が供給される可能性がある。』
『 第二に、エンドユーザーにとっての購入環境が変化する可能性が高いという問題がある。バブル
崩壊後は金利が極端に下がり、バブル期に比べ実質的には半分以下の負担でマイホームを購入できる
ようになっている。長期ローンを組めば、賃貸家賃以下で購入できる。ワンルームマンションなどの
投資用不動産も、良い土地であれば、借り手は必ずつく。
しかし、前回のバブル期と同様、ワンルームマンションの建設はブームが過熱して供給過剰と
なっている。家賃は需要と供給の関係で決まるから、近未来に賃料は下落するだろう。・・』
◆金利上昇リスクが極めて高い住宅ローン
『・・私個人もかつて、元本の返済は二十一年目からで、二十年間利子だけのローンを借りてゲスト
ハウスを買った。このとき、そんなローンがあるのに驚いたが、銀行の人によく聞くとその背景に
は不動産は将来にわたって値上がりしていく、との前提があったようだ。
バブル崩壊時にもローン返済に行きづまって、結果的に自己破産に至るケースが増加したが、
それはリストラによる収入源もあったが、子どものいない夫婦共働きだった世帯が、妊娠して
なんとか生活をきりつめてでも産みたいと考え、子どもを産み、結局、ローン返済を延滞せざる
を得なかったケースが多かったと聞く。』
『 今回も金利上昇によって返済額が増える。価格は下落する。その結果、行きづまるケースが
続出するのではないか、と懸念される。前回と今回の違いは、バブル崩壊につれて金利が下降
していったため救われた人が多かったが、今回はバブル崩壊で金利が上昇するから、破産する
人が前回より多いのではないか？長い間低金利が続いてきたため、そのことをあまり気にして
いない人が多い。銀行の人と話をしていると、私は前回のバブル崩壊より混乱が大きいのでは
ないか、と懸念する。』
◆外資は日本不動産を売却し始めている
『 日本の不動産が値上がりしすぎて利回りが低下傾向にあるため、最近は買わないで売りに
回っているファンドもある。シティコープも早くから日本の不動産を買っていた。しかしいまは
日本の金利が上昇に転じたため、これまで買ってきたものを売却して利益を確定。その資金で
香港や中国、ベトナム、タイなどのアジアの不動産を買っているともいわれている。』
★平成１９年８月に発行されている本です。既に、４か月近く経過していますが、
おおよそ、江副氏の話の方向に、世の中は進んでいるようです。
マンションの販売は落ち込んでいます。これは、建築確認申請の遅れだけが問題ではなく、
消費者マインドの冷え込みもあるようです。
マスコミは、だいたいにおいて、煽るだけ煽って、
赤信号みんなで渡れば怖くない式ですが、
どこかで、方針転換すると、今度はいっせいに、不況不況と書き立てる傾向があるので要注意です。
本日は、この辺で。
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